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建築投資業  
政府打房火熱 交易急凍業者打噴嚏 2013/01/18
分析研究員:鄭淇文
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一、產業年度概況回顧: 

根據中華徵信所行業分類,凡從事不動產投資、開發、興建、經營、租賃之行業均屬於「建築投資業」。依據中華徵信所徵信資料庫,以及近五年台灣地區大型企業排名資料顯示,建築投資業TOP10業者近五年營收總額以8.1%的年平均成長率穩定成長,營收總額由2007年的新台幣759億元最高成長至2010年的新台幣1,048億元,2011年則略微下滑至新台幣1,023億元。(參見圖一)

分析營收主要成長原因,在低利率房屋貸款的優惠政策下及近幾年房地產市場景氣基本面好轉下,房貸利率普遍仍維持2%以下,在「租不如買」的實質考量下,刺激不少潛在的自用型消費者提前購屋或改變其租屋決策,因此雖然2008年有金融風暴影響,但在需求穩定下,TOP10業者推案量也不畏景氣持續增加。而隨著房價持續高漲,雖然政府在2010年為壓抑房價,持續祭出如停標國有地、增加低價住宅、金融緊縮、調整稅負等管制性措施,但在市場資金充沛推升下,TOP10業者營收仍來到新台幣1,048億元的近五年新高。由於相關管制措施均無法有效抑制房價及投資客炒作,台灣政府在2011年進一步祭出「奢侈稅」抑制房市,名下有第二間房地產兩年內轉賣將課徵10~15%的交易稅,使得投資客紛紛退場,原本暢旺的房市交易量瞬間急凍,加上因歐債、美債等國際金融局勢動盪不安等因素影響下,2011年TOP10業者營收出現近內首度的下滑。

觀察我國不動產市場之組成結構,以各類別銷售值比重分布來看(參見圖二),目前仍係以住宅及住宿安養類別為重,比重逾五成,2012年前三季約達55.35%,其次為工業倉儲類,約達19.97%。此外,在推案金額方面仍以台北市、新北市的區域為重(參見圖三),2012年前三季台北市推案金額平均比重達20.08%,新北市約達26.43%,二者合計約近五成,雖比重已較往年略微下降,但推案量仍足以左右國內住宅市場,其在國內房市表現仍具重要性。

二、TOP10業者分析:

依近五年建築投資業TOP10排名狀況分析(參見表一),近五年每年約有110家以上業者入榜TOP5000,入榜業者的變動幅度低,因為每年業者推案量不一,入榜TOP10業者之排名順序也不斷變動,顯示建築投資業市場競爭十分激烈,然其中遠雄建設、興富發建設、華固建設、太子建設等四家業者近五年都在TOP10的行列,日勝生、國泰建設、麗寶建設、冠德建設、長虹建設等也在均在前20名之列,可見建築投資業呈現大者恆大的趨勢明顯,其他中小型業者欲進入TOP10排名門檻不易。

首先提到近二年均穩居龍頭地位的興富發建設,其成立於1980年,原名為「鈜福建設(股)」,在1989年5月吸收合併宏巨建設(股),並更名為宏巨建設(股),又於2003年5月變更公司名稱為現名。近年來其建案大都採以毛利較高的「合建分屋」方式進行,2006年全台灣推案量達新台幣300多億元,勇奪當年度十大建商排行的龍頭寶座。目前該公司業務以興建住商電梯大樓或辦公大樓為主,分佈於新北市、台北市及其他要都會區,如台中、台南及高雄等。土地開發方面,則選擇交通便捷、生活機能完整、具發展潛力的地段為主。雖然房市景氣欠佳,但該公司於2012年陸續推出「台北1號苑」、「台北苑」、「德安百貨案」與「麒麟飯店改建案」等,合計推案量達新台幣450億元。不過受到政府打房政策不斷影響,雖然該公司在2012年初宣布將新建案降價25%震撼房市,但仍就無法提升急凍的買氣,2012年營收仍較2011年下滑2.72%。雖然該公司在2013年全台預估推案量仍高達新台幣955.3億元,可分回銷售金額約828.3億元,將成為後續2~3年的營收來源,不過在目前房市景氣持續低迷情況下,營收能否達標仍有待觀察。

其次是近兩年排名第二的遠雄建設,主要從事委託營造廠商興建商業大樓及國民住宅出售、出租業務。其推案多集中於大台北地區,原先以興建廠辦大樓起家,在內湖、汐止等地做大面積的工業區開發,但在產業景氣從廠辦市場轉為住宅市場後,逐漸轉型經營住宅市場,廠辦市場只保留內湖部分,開發土地仍以新北市及台北市為重心,推案則以中大坪數產品為主。該公司自從事自有住宅開發以來專注於建築品質提升,其在新北市三峽區興建的遠雄二代宅等建案頗獲市場肯定。不過由於國內房市景氣欠佳,該公司近年也積極轉往中國大陸投資,目前在中國大陸有5大投資案,分別是天津生態城、蘇州英式古典生態城、海峽建設平潭案、海峽建設南京案、成都案。未來若投資案開發順利,將有助於進一步提升公司整體營運。不過目前該公司主要營收來源仍以國內建案銷售為主,在房市景氣低迷下,2012年營收仍較2011年下滑一成左右,2013年第一季新推案目前也僅有桃園龍岡的新台幣35億元,在推案量保守下,2013年營運仍有待努力。

三、產業前景展望

2011年的房地產市場在經歷政府政策打房,實施奢侈稅以及之後的歐債風暴及美國調降信評事件,加上2012年通過修法的實價登錄等議題,都讓房市交易量急速下滑,投資客退場,自住用戶也大多裹足不前。根據內政部營建署公佈的住宅資訊統計,2012年第三季「全國住宅存量」約821萬戶,而「總住戶數」約817萬戶(見圖四),近年來住宅家戶比均維持在100%以上,代表全國住宅自2011年後持續呈現「供過於求」現象。不過由此表也可以觀察到,2011年受到政府頒佈「特種貨物及勞務稅條例」(即奢侈稅)抑制飆漲之措施,以及金融機構減縮豪宅及非自用房貸等控管措施下,國內建設住宅存量增幅在2012年已開始有降緩趨勢,顯示在房市終端需求減少下,連帶影響建商開工意願,推案持續保守。另外,從房價指數來看,2011年下半年在景氣因歐債風暴開始走緩下,房價指數已開始明顯下滑(見圖五),而2012年1月又逢總統大選,加上選後政府推出實行居住正義政策,釋出合宜住宅近8,000戶,使房價指數在2012年第一季來到近年的低水位。而第二季雖然有短暫反彈,但房價下滑趨勢仍然明顯。

經過了低迷的2012年房市,時序2013年,目前房市仍有利空及利多因素交雜,利多因素包括有:台灣2013年經濟成長情況可望好轉,依主計總處估計經濟成長率為3.15%,比2011年的1.18%成長,因此對於推動房地產需求的動力也比較高。再來,由於奢侈稅在2011年6月實施,到2013年6月滿二年,因此一些因為要逃避奢侈稅而不願進行交易的不動產將可望浮出市場上交易,對於活絡及推升不動產市場的交易量會有一些幫助。另外,大台北地區的一些重大交通建設將會逐漸推出或完成,也可能推升大台北地區的房價,包括淡水藍線與綠線捷運線已經通過計畫,機場捷運線及五楊高架將逐漸完工等。至於利空因素則是台灣政府在2012年8月啟動的實價登錄制度,許多房屋的成交價格比建商宣稱的價格低了許多,在現階段房屋市場資訊呈現較為紊亂的情況下,買賣雙方對於價格的看法會有不同,因此直接反應的結果,就是目前房屋求售的時間明顯比過去增長很多。整體來看,奢侈稅與實價登錄的負面影響仍然存在,預期2013年下半年隨著經濟景氣好轉,房地場市場表現將可望較上半年好,不過全年度國內房地產市場想要有好的表現將有一定難度。

     
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