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建築投資業
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價續跌 量急凍 房市送進加護病房
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2015/09/30
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分析研究員：鄭淇文
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瀏覽人次：1802 |
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關鍵字：房市交易量：打房政策；興富發；房地合一；購屋看法；建築投資業；營造業；買賣移轉；台北時代廣場
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fiogf49gjkf0d 交易量砍二成 房市冷颼颼 受到政府打房政策陸續推出，包括奢侈稅、豪宅稅、實價登錄以及2016年上路的房地合一課稅，台灣房市在2013年起開始快速反轉，反映在TOP10業者營收更可顯著看出波動（下圖一）。而根據各處地政局最新公布8月買賣移轉件數，六都平均件數月減12%~20%，其中以桃園衰退二成最為嚴峻。 台北市8月買賣移轉件數跌破2,000件，為1,945件、月減12%；新北也只有3,748件，月減15%，雙北市合計僅5,693件，交易規模僅2010年台北市單月的交易水準。若與去年同期相較，北台灣及中台灣都會區年減幅度16%~24%，南高都會區年減幅度則在一成以下，顯示「北冷南溫」的市況仍持續。而2015年1~8月合計的買賣移轉棟數為168,896件，相較於2014年同期的216,241件，僅為去年的78%左右，預估全年總買賣移轉棟數可能只有250,066棟，恐再創新低。 興富發五大案完工 面臨房市景氣考驗 除2013年外，近年均穩居龍頭地位的興富發建設（下表一），其成立於1980年，原名為「鈜福建設(股)」，在1989年5月吸收合併宏巨建設(股)，並更名為宏巨建設(股)，又於2003年5月變更公司名稱為現名。近年來其建案仍以台北市及新北市地區較多，營運模式多以低頭期款，藉以提升銷售率為特色，而部分建案也採以毛利較高的「合建分屋」方式進行，藉此降低營運成本及風險。   不過由於國內房市轉冷，興富發於2015年中宣布進軍休閒不動產市場，初步鎖定擁有多處熱門景點的新北市金山區，在該地已有約16,500~19,800平方公尺的土地，將規畫建設獨棟Villa式(別墅)飯店，惟目前仍在評估階段，尚未定案。 另興富發預計2015年底將搶進中國大陸上海市場，將以人民幣10~20億元預算收購上海商用不動產，預計租金收益率可達10~12%，未來有望成為該公司長期穩定之現金流。而興富發2015年新推案量約新台幣400~500億元，包含南港、大直、竹北、台中市西屯區、台南市、高雄市等建案，而其「台北時代廣場」、「台北晶麒」、「圓山一號院」、「成大城」、「華人匯」等五大案將於2015年下半年完工交屋，預計全年完工交屋量逾600億元，有望挑戰連續四年賺進一個股本的記錄。不過在目前房市景氣持續低迷情況下，營收能否達標仍有待觀察。 房市急凍 逾半民眾不認為是購屋好時機 由於房地合一課稅將在2016年元旦起正式上路，使得國內房市景氣急凍，除了房價緩步走跌（下圖二），成交量更是月月量縮，建商推案量也持續保守。根據房仲業者調查，2015年北台灣928檔的推案量為1,359億元，較去年928檔歷史新高量的2,526億元，減少46.2%。  新屋銷售現況顯示，高總價產品去化大不易，僅新北市928檔仍有5個豪宅建案推出。另外，由於房市交易陷入低量，目前仍見不到谷底，根據永慶房屋調查顯示，房市買賣方對房價讓價幅度認知仍有不小差距，七成買方看跌長短期房價，且有55%的民眾不認為未來半年是購屋好時機，成交量急凍情況恐怕短期間無法解凍。唯一的好消息是，主計總處8月營造工程物價指數(CCI)較去年同月下跌4.3%，不只是2015年以來連七跌，也是2009年11月以來單月最深跌幅（右圖）。主計總處認為，營造成本下跌，對房市應有正面效果。但在目前賣方降價幅度有限，買方保守觀望的情況未調整下，整體房市景氣仍然凜冽。 |
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