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建築投資業  
房市回溫,無殼蝸牛難找殼 2010/03/19
分析研究員:陳昌禮
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一、產業年度概況回顧: 
根據中華徵信所行業分類,凡從事不動產投資、開發、興建、經營、租賃之行業均屬於「建築投資業」。依據中華徵信所徵信資料庫,以及近五年台灣地區大型企業排名資料顯示,建築投資業TOP10業者近五年營收總額以12.36%的年平均成長率穩定成長,營收總額由2004年的新台幣492億元成長至2008年的新台幣786億元(參見圖一)。
分析建築投資業營收成長原因,2004年至2006年係由於在低利率房屋貸款的優惠政策及房地產市場景氣基本面好轉等因素下,不動產價格持續上漲,使得業者推案意願增強,而2007年因房市已續漲多年,房價已呈現過高情形,在利率持續升高、銀行貸款條件轉趨嚴謹下,使得建造執照之案件數及總樓地板面積持續減少,2007年TOP10業者總營收較2006年衰退2.8%,而2008年的成長動力則來自於2006年、2007年房價高峰時所推出之建案陸續入帳,使其整體營收較2007年成長3.5%。
 
 
我國不動產市場之組成結構,以各類別銷售值比重分布來看(參見圖二),係以住宅類別為重,比重逾五成,2009年1~9月約達53.23%,其次為工業倉儲類,約達18.44%。此外,在推案金額方面以台北縣、市的區域為重(參見圖三),2009年前三季台北市推案金額平均比重約達31%,台北縣約達29%,二者合計已佔高達六成,足以左右國內住宅市場,顯見其在國內房市表現的重要性。
 
 
 
二、TOP10業者分析:
依近五年建築投資業TOP10排名狀況分析(參見表一),近五年每年約有80家以上業者入榜TOP5000,而有21家業者入榜TOP10,入榜業者的變動幅度低,雖然入榜業者之排名順序不斷變動,顯示建築投資業市場競爭十分激烈,然其中遠雄建設、興富發建、華固建設、太子建設、麗寶建設、皇翔建設、國泰建設等七家業者2006-2008年都在TOP10的行列,可見建築投資業呈現大者恆大的趨勢明顯,其他中小型業者欲進入TOP10排名門檻不易
 
 
建築投資業之主要經營業務係以委託營造廠興建商業大樓、國民住宅及工業廠房之出售、出租業務等為主(參見表二)由於2009 年全年國內整體房市交易量較2008年成長,且房價亦恢復至金融風暴前的水準,加上廠商先前的建案銷售頗佳且陸續認列入帳,故2009 年建築投資業者營收表現頗佳,如遠雄建設、興富發建設、太子建設、皇翔建設、國泰建設營收表現皆較2008年成長,其中遠雄建2009年全年營收規模則高達新台幣200.46 億元,穩居上市、櫃建築投資業者營收之冠。而興富發建設2009 年底因內湖領秀、木柵的春之樹全部完工入帳,因此拉高第四季的營收,使得全年營收年增率達76.49%;但亦有部分業者因為已經過了建案認列高峰,故2009年營收較2008年呈現衰退,如華固建設宏普建設長虹建設。至於2010年1~2月廠商營收表現則各有所差異,仍有多數廠商營收成長率呈現正數,包括遠雄建設、興富發建設、太子建設、長虹建設。
遠雄建設近五年連續蟬聯TOP10業者冠軍寶座,隸屬於國內知名的遠雄集團,該集團目前以建築本業、航空貨運園區、人壽保險、遊憩事業為4大營業範疇,並且取得台北巨蛋體育園區BOT案經營權。遠雄建設是首開國內光纖建築的業者,近年來以推動數位家庭為號召,其在台北縣三峽鎮與林口鄉的造鎮案皆榮獲經濟部光纖寬頻標章,證明其數位造鎮三年有成,也深獲政府單位肯定。而遠雄建設亦是國內不動產商辦的代表廠商,其除在汐止有遠雄創新研發科技中心外,也在內湖五期、六期擁有三筆土地,未來更將興建巨蛋體育館,其於商用不動產市場的潛力不可忽視。此外,遠雄建設為跨入國際市場作準備,於2009年6月股東會已通過發行2億美元海外存託憑證,創下國內不動產界赴海外募資的最大金額,並將進軍中國大陸,在中國擁有建築投資和不動產仲介事業。
而近二年一直穩居前兩名地位的興富發建設,係從事委託營造廠商興建商業大樓及國民住宅出租、出售,推案大多集中在大台北地區,陸續拓展到台中、高雄等大都會區。最近三年其業務以興建住商電梯大樓或辦公大樓為主,分佈於台北縣、市及台灣重要都會區,如台中、台南、高雄等。土地開發方面,則選擇交通便捷、生活機能完整、具發展潛力的地段為主,銷售狀況尚稱良好。興富發建設2008年新推案金額約為新台幣425 億元,市場佔有率為5.13%。2009年興富發建設在台北市最重要的開發案,則是在「大直金泰段」的重劃區土地,此片重劃區土地經整合後,可擁有4,000多坪的土地,並配合台北市都市更新政策,可望列入「台北好好看」計畫第二階段名單,得以獲得更多的容積獎勵,大幅提昇建案的潛在獲利。
值得注意的是,推案以台北市中高價位產品、大坪數住宅為主的華固建設,其自結2009年全年的稅前淨利高達新台幣27.59億元,創下其成立以來的新高紀錄。華固建設向來堅持於台北市推案,此雖可維持其土地開發價值及獲利水準,但在台北市精華土地供給有限下,將考驗其購地能力。又就華固建設目前土地庫存來看,多為都市更新案,此雖為目前台北市土地開發的主流策略,但由於都更計劃耗時,此亦考驗其整合及成本控制能力。而未來華固建設將轉移營運重心至商辦,另亦規劃進軍中國市場,未來將以中國一線城市住宅開發案為主,並與當地開發商進行合作,產品仍將鎖定中高階住宅推案。
此外,儘管長虹建設2009年以來持續認列長虹凌雲、長虹WTO九期NASDAK、長虹WTO十期等建案,2009營收成長率為-7.93%,主要是由於已過其建案認列高峰期(2006~2007年)所致。而由於長虹建設多布局商辦市場,商辦的營運比重高於其他同業,因而陸資來台投資對商辦市場的挹注效應備受市場矚目,特別是長虹建設之建案區域大多橫跨大直區與內湖區,未來將可受惠陸資來台投資的效益。
 
 
三、產業前景展望
根據統計資料顯示(參見圖四),由建物買賣移轉件數及其月增率資料可知,原先2009 年2~6 月呈現價量齊揚的房市,在市場氣氛逐漸回歸理性面後,之前高漲的買氣已在7月降溫,2009 年7 月台閩地區建物買賣移轉件數月增率已由6月的高峰33.37%下降至1.21%,8~9月甚至月增率出現負數的態勢,儘管2009 年10 月台閩地區建物買賣移轉件數月增率再度因9 月基期較低及產業進入928檔期的旺季效應而小幅上揚,但11 月卻又再度出現小幅衰退,2009年12月由於國內經濟數據好轉,加上加權股價指數較11 月上漲,以及五大銀行新承作購屋貸款利率於10~11月出現調降,因此12月台閩地區建物買賣移轉件數月增率升為13.75%。但由於2008 年下半年國內房市開始受到總體經濟趨於轉差、金融風暴衝擊效應陸續發酵影響,導致整體房市交易基期偏低,因此2009年6~12 月台閩地區建物買賣移轉件數年增率均轉為正數,使得2009 年1~12月累計之房市交易規模相較於2008 年已轉為正數,顯示在資金效應、低基期、利率水準偏低、股市大幅走揚、兩岸開放題材下,2009 年國內房市整體交易量已由2008年的衰退轉為小幅增加局面。
 
 
在商用不動產的租賃市場方面(參見圖五),2009年前三季受到國內經濟景氣仍處於衰退態勢,許多中小企業因無法撐過金融海嘯而歇業或縮減營業面積,導致台北市辦公大樓租賃市場表現不佳,空置率提升,租金行情下降,所幸隨著產業景氣回溫日趨顯著,兩岸趨於開放的態勢,使得市場投資信心仍然持續走高,2009 年第四季台北市辦公大樓租賃市場的空置率較第三季下滑,而租金水準季增率則較為增加。其次買賣市場方面,2009年第四季與租賃市場同步出現好轉態勢,主要是保險業持續加碼投資國內商用不動產,加上市場普遍看好未來陸資來台與未來ECFA即將簽訂所帶來的利多,因此2009 年第四季包括新光人壽、國泰人壽、南山人壽均大舉投入資金於商用不動產市場,顯示兩岸政策開放、低利率水準、資金動能充沛、壽險業加碼投資等因素,使2009年台北市整體商用買賣市場呈現交易熱絡的態勢。預計2010 年陸續將有陸資來台設置分公司或據點,進而帶動周邊商用不動產市場的需求,但仍不宜過度期待短期內國內商用不動產出現飆漲的態勢。
 
 
以住宅市場景氣而言,2010年國內經濟成長率將由2009年的負數轉為正數,甚至在兩岸開放及各項不動產利多政策陸續實施、海外資金回流等利多因素下,2010年國內住宅市場的投資及換屋族群需求將呈現微幅遞增趨勢;但因政府低利率優惠房貸已轉為莫拉克受災戶、中低收入戶等專案房貸來取代,將讓原本有意運用低利率房貸的首購族群轉而採取觀望,而造成延遲購屋現象,又央行關切房市動作不斷,民眾購屋負擔無遞減空間,加上2010年國內房貸利率有機會呈現止跌回升,以及銀行對於房貸放款態度轉為謹慎,都將不利於首購族群需求的提升,且陸資來台購置不動產政策對於一般住宅市場挹注不大,故2010年國內一般住宅房市需求預計僅可較2009年持平。另在房價的部分,中古屋房價仍呈現持平,反映一般民眾購屋負擔仍重、缺乏追價意願的現象,但北市主要豪宅區及部分代表性新成屋及預售屋房價仍將處於高檔,預計2010年國內房市朝向M型發展的態勢將較2009年更為顯著
展望未來,國內房市景氣將視資金移動、利率條件變化、購屋人對於房價的承受度、陸資來台狀況等影響而定。儘管2010 年國內商用不動產市場能見度相對較佳,且交易價量較具上揚空間,但因一般住宅市場景氣僅與2009 年相當,故預期未來國內不動產市場景氣仍將呈現持平走勢。
 
     
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