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建築投資業  
房價跌 交易凍 房稅漲 房市春天在哪? 2016/12/13
分析研究員:鄭淇文
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關鍵字:建築投資業;房市;打房;房地合一;興富發建設;購屋貸款;房價
CNN評選「2016年最讓人期待的新城市地標」陶朱隱園/圖片來源:ETtoday

  受到政府近年積極的打房政策陸續推出,包括奢侈稅、豪宅稅、實價登錄以及2016年上路的房地合一課稅等影響,台灣房市在2013年起開始快速反轉,如《圖一》,反映在「台灣地區大型企業排名」建築投資業TOP10業者營收,更可顯著看出波動,2015年TOP10業者營收持續下滑至近三年新低。

北市蛋黃區反成冰凍區

  而根據六都地政局最新發布的2016年10月買賣移轉棟數,台北市為1,773棟、月減約6.4%;新北市為3,724棟、月減約10.2%;桃園市3,149棟、月增約24.4%;台中市2,971棟、月增約10.3%;台南市1,460棟、月增約14.7%;高雄市2,603棟、月增約8.5%。六都10月買賣移轉棟數合計為1萬5,680棟,較前月增加約5%,但較去年同期減少1.6%。

  而六都2016年前10月交易量皆較2015年同期衰退,尤以台北市因房地合一稅上路前的過戶潮,2015年前十月交易量約2.18萬棟,2016年同期僅剩1.75萬棟,大跌約兩成,為六都衰退幅度最大,且台北市自2016年7月開始,已是連三個月衰退,蛋黃區反成為冰凍區。不過雙北市以外的區域,因10月有不少新成屋交屋,才造成移轉棟數呈現出「北冷南溫」情況,整體來看,2016年房市市況仍十分凜冽。

資料來源:中華徵信所徵信資料庫及近五年「台灣地區大型企業排名TOP5000」

資料來源:中華徵信所徵信資料庫及近五年「台灣地區大型企業排名TOP5000」

建築投資業龍頭 興富發建設

  除2013年外近年均穩居龍頭地位的興富發建設,其成立於1980年,原名為「鈜福建設」,在1989年5月吸收合併宏巨建設,並更名為宏巨建設,又於2003年5月變更公司名稱為現名。  近年來興富發建設建案仍以台北市及新北市地區較多,營運模式多以低頭期款,藉以提升銷售率為特色,而部分建案也採以毛利較高的「合建分屋」方式進行,藉此降低營運成本及風險。不過由於國內房市轉冷,興富發建設也將以多角化經營為營運策略,朝向百貨商場、飯店旅館、休閒不動產等領域發展,冀望從房地產領域跨進商用不動產,掌握長期穩定之現金流。

  據了解,興富發建設已與高雄大統新世紀百貨舊址擁有人東南水泥、 國產建材實業完成三方簽約,正式插旗百貨業,作為跨業經營的第一步;此外在台北都會區的布局,第一處百貨商場可能會選在基隆,進駐集團關係企業潤隆建設位於基隆之住宅、商辦大樓造鎮案,基地面積近13.6萬平方公尺,將打造成具有人文社區概念宅。飯店方面,將鎖定擁有多處熱門景點之新北市金山區,且興富發建設在該地已有約16,500~19,800平方公尺之土地,未來規劃建設獨棟Villa式飯店;並也積極評估收購中國大陸休閒渡假酒店,惟需待經濟部投審會申請核准,方有利後續繼續進行。

  2015年政府執行一連串打房政策,加上總統選舉干擾,預售、新成屋交易市場陷入僵局,也讓興富發建設2015年業績表現較2014年明顯下滑。不過政府為拉升整體經濟,中央銀行決議維持貨幣寬鬆,並全面鬆綁選擇性信用管制,包括特定地區購屋貸款規範、自然人第三戶以上購屋貸款規範、公司法人購置住宅貸款規範、土地抵押貸款規範等均全面刪除(僅剩豪宅限制),此舉將有助房市交易推向正常化。有鑑於此,興富發建設2016年推案仍維持以往水準、逆勢推出超過新台幣600億元之建案,商品將以坪數下修、符合自住客需求之小宅為主力,推案重心將在基隆、新莊、新竹、高雄、台南等五大地區,顯見該公司在低總價市場的銷售信心。而2016年下半年因有「台北晶麒」、「巨人」、「雙美館」、「雙湖匯」等建案陸續完工交屋,故近期營運動能仍強,其2016年1至10月合併營收達新台幣296.45億元,較2015年同期成長83.67%,整體營運表現仍優於同業。

政府打房力道逐漸減輕

  我國政府為抑制房價膨脹,已於2015年6月5日經立法院三讀通過,推出房地合一稅制,並於2016年1月1日實施;在新稅制推動下,現階段不動產市場買方仍維持房地產降價預期,買賣雙方對價格認知差距頗大,故整體房地產交易量偏低,亦影響我國營建業者對於新建案之推出量。根據我國內政部營建署公告資料,2016年前三季建築物開工件數僅有12,786件,工程造價約新台幣1,358.53億元,建築物開工件數相較於2015年同期減少2,194件,而工程造價則減少新台幣287.39億元,顯見我國建商建案推出速度趨緩。另外根據住展雜誌統計,2016年推案量高峰為第二季的新台幣2,367億元,第一季約1,850億元居次,第三季1,729億元;第四季還未結束,但截至11月20日止,推案量僅約900億元,預估2016年全年北台灣的新成屋、預售屋總推案量約7,443億元,比2015年的8,499.7億元少了千億元的量,衰退幅度略高於預期,更遠不及2013年推案高峰1.34兆元的六成。

不過政府在打擊高房價之餘亦不願意見房市交易量之急凍影響稅收,而近期行政院長林全亦表示目前希望維持房價穩定性,不適合繼續打房,房價持續下跌不僅傷害經濟,也減損購屋意願。由於政府打房力道減輕,根據央行最新公布資料,2016年10月建築貸款餘額較9月大增新台幣129億元,為近一年新高;央行官員分析,主要是時序進入第四季,為房市傳統旺季,建商周轉金需求升溫,推升建築融資餘額;進一步觀察年增率,近一年來均為負數,但10月減幅縮至0.6%,顯示建商推案雖然還是保守,但對房市前景,已不像過去那麼悲觀。

而在購屋貸款餘額部分,2016年10月首購族的青年安心成家方案承作餘額為新台幣5,470億元,較前一個月增加90億元,占房貸餘額的8.7%,顯示光是首購族,占比就逼近一成。另外,台北市與新北市的中古屋房價(信義房價指數),年增率近一年半以來均為負數,顯示雙北市房價持續下跌;與一年半前相比,台北市房價下跌12.6%,新北市下跌6.6%,增加買方承接意願,並促使房貸餘額持續成長。不過整體來看,目前雖然房價已有顯著下跌,但買方在房價仍有持續降價的預期下,仍採保守觀望的進場態度,預期整體房市仍處低迷狀態,尚無法看見春燕的到來。

     
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