【專題列表】


建築投資業  
價續跌 量急凍 房市送進加護病房 2015/09/30
分析研究員:鄭淇文
瀏覽人次:1797
關鍵字:房市交易量:打房政策;興富發;房地合一;購屋看法;建築投資業;營造業;買賣移轉;台北時代廣場
fiogf49gjkf0d

交易量砍二成 房市冷颼颼

  受到政府打房政策陸續推出,包括奢侈稅、豪宅稅、實價登錄以及2016年上路的房地合一課稅,台灣房市在2013年起開始快速反轉,反映在TOP10業者營收更可顯著看出波動(下圖一)。而根據各處地政局最新公布8月買賣移轉件數,六都平均件數月減12%~20%,其中以桃園衰退二成最為嚴峻。

  台北市8月買賣移轉件數跌破2,000件,為1,945件、月減12%;新北也只有3,748件,月減15%,雙北市合計僅5,693件,交易規模僅2010年台北市單月的交易水準。若與去年同期相較,北台灣及中台灣都會區年減幅度16%~24%,南高都會區年減幅度則在一成以下,顯示「北冷南溫」的市況仍持續。而2015年1~8月合計的買賣移轉棟數為168,896件,相較於2014年同期的216,241件,僅為去年的78%左右,預估全年總買賣移轉棟數可能只有250,066棟,恐再創新低。

興富發五大案完工 面臨房市景氣考驗

  除2013年外,近年均穩居龍頭地位的興富發建設(下表一),其成立於1980年,原名為「鈜福建設(股)」,在1989年5月吸收合併宏巨建設(股),並更名為宏巨建設(股),又於2003年5月變更公司名稱為現名。近年來其建案仍以台北市及新北市地區較多,營運模式多以低頭期款,藉以提升銷售率為特色,而部分建案也採以毛利較高的「合建分屋」方式進行,藉此降低營運成本及風險。

  不過由於國內房市轉冷,興富發於2015年中宣布進軍休閒不動產市場,初步鎖定擁有多處熱門景點的新北市金山區,在該地已有約16,500~19,800平方公尺的土地,將規畫建設獨棟Villa式(別墅)飯店,惟目前仍在評估階段,尚未定案。

  另興富發預計2015年底將搶進中國大陸上海市場,將以人民幣10~20億元預算收購上海商用不動產,預計租金收益率可達10~12%,未來有望成為該公司長期穩定之現金流。而興富發2015年新推案量約新台幣400~500億元,包含南港、大直、竹北、台中市西屯區、台南市、高雄市等建案,而其「台北時代廣場」、「台北晶麒」、「圓山一號院」、「成大城」、「華人匯」等五大案將於2015年下半年完工交屋,預計全年完工交屋量逾600億元,有望挑戰連續四年賺進一個股本的記錄。不過在目前房市景氣持續低迷情況下,營收能否達標仍有待觀察。

房市急凍 逾半民眾不認為是購屋好時機

  由於房地合一課稅將在2016年元旦起正式上路,使得國內房市景氣急凍,除了房價緩步走跌(下圖二),成交量更是月月量縮,建商推案量也持續保守。根據房仲業者調查,2015年北台灣928檔的推案量為1,359億元,較去年928檔歷史新高量的2,526億元,減少46.2%。

新屋銷售現況顯示,高總價產品去化大不易,僅新北市928檔仍有5個豪宅建案推出。另外,由於房市交易陷入低量,目前仍見不到谷底,根據永慶房屋調查顯示,房市買賣方對房價讓價幅度認知仍有不小差距,七成買方看跌長短期房價,且有55%的民眾不認為未來半年是購屋好時機,成交量急凍情況恐怕短期間無法解凍。唯一的好消息是,主計總處8月營造工程物價指數(CCI)較去年同月下跌4.3%,不只是2015年以來連七跌,也是2009年11月以來單月最深跌幅(右圖)。主計總處認為,營造成本下跌,對房市應有正面效果。但在目前賣方降價幅度有限,買方保守觀望的情況未調整下,整體房市景氣仍然凜冽。

     
Copyright© CHINA CREDIT INFORMATION SERVICE, LTD. All Rights Reserved.