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公設保留地檢討解編還民【中華徵信所 不動產經營評析】

公設保留地檢討解編還民
中華徵信不動產估價師聯合事務所
李怡寬
 
為解決目前國內高達2.5萬公頃公共設施保留地苦無經費徵收的問題,內政部長李鴻源於日前在立法院答詢時表示,目前全國各縣市計有2.5萬公頃公共設施保留地,若全部徵收需要7.25兆元,幾乎不可能,所以已訂出解編草案,也籌編1.9億元作業費,希望在四年內逐步解編,還給民眾自由使用。

依目前公共設施保留地在市場上交易情況來看,主要分為兩大類,第一類為依各地方政府規定,不得作容積移轉使用之土地。目前大多作為捐地節稅之用,依財政部於民國92年底之解釋令,限制抵稅標準為公告現值16%,但該解釋令因大法官認為稅法沒有明訂實物抵稅的認定標準,也沒有授權財政部可自訂限抵標準,在法律保留原則下,認定違憲,目前正朝修法方向進行中。

第二類為依各地方政府規定,得作容積移轉使用之土地,該等土地價值係依各地方之交易情況而有所不同,以台北市為例,交易金額可能超過當期公告現值之170%,桃園市則依都市計畫不同而出現當期公告現值之40%的交易金額等等。而針對第二類公共設施保留地,目前政府研擬推出「容積銀行」的概念,希望透過政府建立一公正公開的平台,使得該等容積交易市場變得更透明,目前國內以台中市首開先例,計劃成立全國第一家容積銀行,但該項計畫卻受到建商強力反彈,認為容積銀行可能成為第二個「中央銀行」,一但容積價格由政府掌握,則可成為政府打房的手段,不利於自由市場經濟的發展。

而前述內政部研擬解編,主要檢討以三類公共設施保留地為優先,分別為學校、機關及市場用地,而該三類公共設施保留地是否得作為容積移轉之送出基地,則依各地方縣市政府之規定有所不同。另據報載,營建署長葉世文指出,月前內政部提出要讓「捐地換容積」落日與公共設施保留地解編,兩者之間有相當關聯,透過政府做莊,建商購買容積之代金可作為政府徵收公共設施保留地的財源之一,另外,政府解編公共設施保留地係透過都市計畫變更,使地主的土地變更為商業區或住宅區等,使得解編的地主獲得在土地價值上的直接受益,而依市地重劃規定,政府可分得變更後的部分土地,透過出售該部分土地的收入,亦可用來徵收其餘未解編的公設保留地,如此一來,未獲得的解編的地主也可因為其餘地主的解編而間接受益,而政府取得部分地主回饋而釋出的供給,亦可舒緩近年土地供給稀少而造成建商高價買地高價賣屋的情況。

資料來源:中國時報、經濟日報、自由時報、工商時報




           

  
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