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林口房地產市場之過去與未來【中華徵信所 不動產經營評析】

林口房地產市場之過去與未來
中華徵信不動產估價師聯合事務所
陳俊成
 

為紓解台北市人口成長帶來之居住需求壓力,民國58年在聯合國顧問團之建議下,行政院遂著手規劃林口新市鎮。民國67年在「開發新市鎮」與「廣建國民住宅」等國家十二項重大建設政策下,林口新市鎮始採用市地重劃方式分成四期進行開發。由於以往林口堤地給人之印象為冬天濕冷且多霧,加上距大台北地區距離較遠,因此雖然林口新市鎮之規劃開發時間甚早,然而其房地產市場卻是到了90年代才開始出現價格明顯上揚之趨勢。

依惟馨雜誌社之統計分析,93年林口地區房屋供給戶數較92年增加近十倍,94年林口地區房屋供給持續增加,其中,預售案量比93年增加近一倍,供給戶數則突破三千戶;成屋供給規模則比93年增加三倍。此一時期可謂林口房市的黃金時期,房地產市場在價、亮方面的表現均有優異表現。隨著供給持續增加,而人口、就業情況等需求面因素疲弱,且交通條件未明顯改善之情況下,導致房地產市場出現供需失衡的情況。

近來隨著機場捷運線的規劃乃至動工,以及A7、A8、A9三站相關開發計畫,林口地區的房地產市場又再次成為焦點。首先在A7站部分,內政部於7月24日完成合宜住宅興建工程招標,分別由遠雄得標、皇翔、名軒和麗寶等四家公司得標,未來A7站合宜住宅供給戶數將達二千餘戶。A8站部分台塑集團將與高鐵局共同辦理機場捷運A8站共構開發案。此項共構開發案分為三區,分別是商場、住宅及旅館。其中,住宅部分預定2013年完工,處分利益約在新台幣30億元左右。A9站之聯合開發案由冠德建設得標,該開發案將規劃為「平價住宅」,總戶數預計是277戶,未來產品售價約為30萬╱坪,總價約在六百至七百萬之間。

由上述公、私部門之投資計畫可以發現,林口地區已成為政府投資之焦點區域之一。另一方面依據住展雜誌之統計,93年度林口地區預售案推案總金額為155億元,到了99年時推案總金額已達214億元,在此一期間除93、95及98年外,每年推案金額均在200億元以上。而在需求因素方面,林口地區人口增加率自90年起每年均為正值,且人口數由90年的52,651人成長至99年的83,749人。綜合上述需供給及需求面因素,林口地區房地產市場應是處於成長狀態。

大台北地區擁擠的居住環境以及高昂的生活費,使得擁有寬闊空間與豐富綠地之林口逐漸受到首購族喜愛。然而相較於新莊、三峽等「台北近郊」之重劃區,林口的氣候、就業機會、交通便利性等仍略顯不足。再者當林口地區房價隨各種建設而逐漸升高時,其做為居住替代方案之魅力也逐漸減小。因此未來林口地區房地產市場之發展,仍將受到當地就業機會、通勤成本與後續公共建設成果之影響。





           

  
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