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都市更新方案規劃的幾點思考【中華徵信所 不動產經營評析】

都市更新方案規劃的幾點思考
中華徵信不動產估價師聯合事務所
陳俊成
 
內政部長日前提出推動防災型都市更新的規劃構想,據報導,方案構想起源可能來自於6月初南投一場規模6.3的地震。依目前提示的初步構想,將以雙北市地區為優先實施地區,主要原因是山腳斷層通過雙北市,而若發生規模6.0以上的地震時,臺北市倒塌的房屋可能會有4,000棟,主要影響地區為台北市中山區、大安區、松山區。既然建物耐震強度與屋齡已是目前劃定都市更新單元作業評判指標之一,則從目前的資訊無法區分防災型都更與現行都更有何實質差異。

在文林苑事件之後,已有多家建設公司透過報章媒體發表不再投入都更事業的宣言,加上大法官四月的釋憲案指出現行都市更新條例部分條文違憲,因而目前都市更新業務的熱度似乎有稍減緩的趨勢。報載,內政部未提高建商參與防災型都更的意願,擬以提高基地法定容積,並可能將容積獎勵提高到一般都更的1.5倍。如果此規劃方向係已確定,則以台北市住三土地為例,法定容積225%,目前容積獎勵最高為法定容積的150%,加上防災型都更容積獎勵150%,則該土地最大容積率將可達506.25%,為法定容積的2.25倍。

都市更新條例修正案於文林苑事件、大法官釋憲案後,其發展走向備受矚目。此前都市更新條例的修正應是朝向去政府化、由民間主導、增加容積等方向規劃為主,到了去年,營建署提出的都市更新草案則以增加程序規範、增加資訊透明度、提高所有權人意見表達管道等為主。然而,防災型都更的規劃則又回到「增加容積,一切就可自動且順利執行」的思維。也就是說,權利人的權益、都市發展與生活品質、公共設施承載力,甚至是計畫倫理(都市更新計畫原應屬於都市計畫的一部分),很少成為主政者的考量。

另一方面,監察院對於全國容積獎勵浮濫、造成都市計畫失去功能的現象,對內政部提出糾正。因此,內政部研修都市計畫法台灣省施行細則,新增規定建築基地容積獎勵上限值為法定容積的120%,都更地區則為150%。兩相對照,便顯得內政部對於容積獎勵的影響及上限值規定並無縝密的思考規劃。透過都市更新條例修法可改變法令衝突的問題,但容積管制名存實亡此一問題核心,並不會因修法而解決。

曾有人感嘆,為何同樣是都市更新條例,921地震後國人對都市更新相當肯定,現在卻將都市更新視為圖利特定人的惡法。從近5年核定的都市更新案件的性質、都市更新作業實質內容及歷年來法令研修方向應可看出端倪。猶記李鴻源部長上任之初,曾表示要推動全國國土規劃,妥善運用有限的國土資源。國土規劃應是不分都市與鄉村,是以防災型都更亦應納入國土規劃之中,而非將之外包給營建業者。




           

  
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